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Seit einigen Jahren schon werden in Berlin reihenweise Luxusimmobilien aus dem Boden gestampft. Dieser Trend spitzte sich in letzter Zeit sogar noch zu. Allein im Jahr 2015 wurden in Berlin mehr als 500 Immobilien über 750.000 Euro verkauft. Eigentumswohnungen sind dabei besonders beliebt. Neubauten und sanierte Altbauten in schöner Lage stehen bei den Interessenten gleichermaßen hoch im Kurs. Aktuell besonders begehrt sind unter anderem die im stalinistischen Stil errichteten Monumentalbauten entlang der Karl-Marx-Allee.

Starke Nachfrage besteht auch im Bezirk Prenzlauer Berg. Weiterhin hoch im Kurs stehen Immobilien in Zehlendorf oder im Grunewald. Der einstige Ost-West-Gegensatz wird dabei immer mehr verwässert, für ausländische Interessenten besitzt er ohnehin keine Bedeutung. Das zieht die durchschnittlichen Quadratmeterpreise nach oben. Waren 2014 noch im Schnitt 2700 Euro je Quadratmeter zu berappen, wenn man sich eine Eigentumswohnung leisten wollte, so sind es 2015 schon 3500 Euro. Zum Vergleich: Vor 10 Jahren kostete der Quadratmeter in Berlin im Schnitt noch 1750 Euro, vor 5 Jahren waren es 2000 Euro.

Wie kam es zu diesem Trend?

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Was sind die voraussichtlichen Auswirkungen dieser Entwicklung und wo liegen ihre Gründe? Grund für diesen Trend ist nicht zuletzt die zunehmende Attraktivität der deutschen Hauptstadt, sowohl bei den Deutschen selbst als auch international. Es siedeln sich inzwischen immer mehr wohlhabende Leute aus dem Ausland in der deutschen Hauptstadt an. Sie nehmen auch solche Immobilien gerne mit Kusshand, für die die Deutschen nicht mehr in die Tasche zu greifen bereit sind. Russische Oligarchen, englische Banker, saudische Ölprinzen, chinesische Unternehmer und italienische Designer zieht es nach Berlin.

Viele Menschen kaufen eine Immobilie aber nicht unbedingt, um darin zu wohnen, sondern weil sie sie als Wertanlage betrachten. Diese Erscheinung hat im Moment besonders Konjunktur. Die Zinsen sind mittlerweile auf einem Tiefstand und auch bei den Edelmetallen ist in letzter Zeit keine überragende Wertsteigerung mehr zu verzeichnen. Die Quadratmeterpreise in der deutschen Hauptstadt entwickeln sich dagegen seit Jahren nur eine Richtung: Steil nach oben. Hinzu kommt, dass mit dem niedrigen Leitzins auch die Kredite äußerst billig geworden sind. Kaum jemals zuvor konnte man so günstig an Geld kommen wie heute. Die Hemmschwelle einen Immobilienkredit aufzunehmen, ist daher deutlich gesunken.

Befindet sich Berlin in einer Immobilienblase?

Die Verlockung günstiger Immobilienkredite kann aber auch tückisch enden. Sobald die Wirtschaft wieder Fahrt aufnimmt, werden auch die Zinsen wieder ansteigen. Wenn in 10 oder 15 Jahren die Zinsbindung der heute aufgenommenen Kredite ausläuft, können für die Kreditnehmer ungeheure Mehrkosten entstehen. Abschließend stellt sich die Frage, wie gerechtfertigt diese Preise noch sind. Steckt Berlin schon mitten in einer Immobilienblase, wie Experten in diesem Jahre zunehmend zu warnen pflegen?

Einerseits sind die Quadratmeterpreise in der Hauptstadt zwar inzwischen hoch, aber sie sind im bundesdeutschen Vergleich nicht dramatisch. In Hamburg werden ähnliche Preise aufgerufen, in Stuttgart oder München ist Wohneigentum sogar noch einmal deutlich teurer. Die Quadratmeterpreise in Berlin liegen damit zwar jetzt über dem bundesdeutschen Durchschnitt, aber eben auch nicht höher als in den anderen „hippen“ Metropolen der Republik. Dies dürfte aber für eine Hauptstadt, welche sich zudem mehr und mehr zur Weltstadt auswächst, auch keine verwunderliche Erscheinung sein. Die Entwicklung führt vielmehr vor Augen, wie billig Wohnraum in Berlin eigentlich in der Vergangenheit gewesen ist.

Wie lange wird sich der Preistrend noch fortsetzen?

Allerdings müssen die Immobilienpreise auch in Relation zu den durchschnittlichen Einkommen einer Region gesehen werden. Und in Berlin ist die Preissteigerung wirklich exorbitant. In München oder Stuttgart sind die Durchschnittslöhne nun mal höher, von London gar nicht zu sprechen. Aus dieser Perspektive ist die ganze Entwicklung in der Tat bedenklich. Eine gewisse Sättigung scheint zudem erreicht worden zu sein. Ziehen die Preise noch mehr an, so dürfte das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sich bald ins Negative verkehren. Stagnierende oder sogar wieder leicht sinkende Preise werden daher langfristig zu erwarten sein.

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