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Immer mehr Menschen zieht es heutzutage in die deutsche Hauptstadt. Berlin ist als Wohnort inzwischen so beliebt wie nie zuvor. Entsprechend hart umkämpft ist der Wohnungsmarkt. Steigende Mieten sind die unangenehme Folge und wurden in den vergangenen Jahren zu einer Belastung für alteingesessene Mieter wie für Mietinteressenten gleichermaßen. Zwar ist damit seit dem 1. Juni 2015 Schluss, denn Berlin hat als erstes Bundesland überhaupt eine Mietpreisbremse eingeführt – Hintertürchen gibt es aber dennoch. Worauf es sonst noch alles bei der Wohnungssuche in Berlin zu achten gilt, darum geht es in diesem Artikel.

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Die Konkurrenz unter den Wohnungssuchenden ist groß

Gleich vorweg: Sollten Sie eine attraktive Wohnung in Berlin gefunden haben, werden Sie wahrscheinlich nicht der einzige sein, der sich für diese interessiert. Nicht selten kommt es vor, dass bei einem Besichtigungstermin ein gutes Dutzend weiterer Interessenten erscheint. Bei besonders guten Wohnangeboten können es auch locker deutlich mehr werden. Sollten Sie ein regelmäßiges Einkommen beziehen und sich dabei auch noch zu den Spitzenverdienern zählen, verheiratet sein oder sonstige Sicherheiten aufbieten, so können Sie jetzt trotzdem einen kühlen Kopf bewahren. Ihre Chancen werden gut sein, die Wohnung wirklich zu bekommen. Alle anderen können sich die Wohnungsbesichtigung in einem solchen Fall dagegen getrost sparen, ihre Chancen sind gleich Null.

Mit Eigeninitiative und etwas Glück zur Traumwohnung

Wie kommen nun der Durchschnittsverdiener, der Student, der Azubi, der Berufsanfänger, der oder die Alleinerziehende oder der Rentner zu günstigem Wohnraum in Berlin? Zunächst einmal hat ein Andrang, wie er oben geschildert wurde, nicht selten mit überzogenen Ansprüchen zu tun. Viele Neuankömmlinge und junge Menschen suchen in Berlin generell nach einer frisch renovierten Wohnung in trendiger Lage, mit hübscher Aussicht, zentrumsnah und dennoch möglichst ruhig, dazu noch in einem hübschen Altbau, aber bitte ohne viele Treppen und obendrein noch möglichst günstig. Damit soll nicht gesagt sein, dass eine solche Wohnung ein reines Produkt der Phantasie wäre. Es gibt diese Wohnungen zweifelsohne, aber sie sind so begehrt, dass man eigentlich nur durch einen Geheimtipp an sie herankommt, oder eben das strapazierende Auswahlverfahren über sich ergehen lassen muss. Abstriche machen zu können, gehört bei der erfolgreichen Wohnungssuche in der Hauptstadt daher als erstes dazu.

Es muss nicht immer zentrumsnah sein

Zunächst einmal: Der Nachverkehr in Berlin ist überaus gut ausgebaut. In kaum einer anderen Stadt in Deutschland kommt man auf so vielen verschiedenen Wegen unkompliziert von A nach B. Außerdem gehört das Nahverkehrssystem auch zu den günstigsten in Deutschland. Für 3,20 Euro kann man ganze 2 Stunden fahren. Die Tageskarte gibt es schon für 7,60 Euro. Gruppen sind besonders günstig unterwegs. Es ist daher überhaupt nicht nötig, sich eine Wohnung zu suchen, welche nahe am Zentrum oder nahe am zukünftigen Arbeitsplatz liegt. So lange nur einer der großen S-Bahnhöfe in unmittelbarer Reichweite liegt, hat man schon viel gewonnen. Den Weg dorthin muss man oftmals nicht einmal laufen, sondern kann auch auf Bus oder Straßenbahn zurückgreifen. In einer halben Stunde ist man sogar von den äußersten Randbereichen der Stadt am Hauptbahnhof angelangt.

Besonders günstig lebt es sich in den Randgebieten

Wer nicht unbedingt in der schönsten Lage, dafür aber günstig wohnen möchte, der findet in den Plattenbausiedlungen im Osten der Hauptstadt relativ schnell ein Angebot. Zugegeben, eine Schönheit sind die Neubau-Monster in Lichtenberg, Hellersdorf oder Marzahn nicht, aber billig sind sie allemal. Zur Not kann man hier eben auch wohnen, bis sich etwas Besseres gefunden hat.

Wer Wert auf Ruhe und frische Luft legt, der kann auch noch weiter in den Randbezirk schauen. Im Berliner Südosten gibt es eine hübsche Seenlandschaft mit allerlei kleinen Ortschaften. Auch hier gibt es günstigen Wohnraum, noch dazu mit Blick aufs Wasser oder ins Grüne. Allerdings ist hier die Anbindung bereits nicht mehr so gut und ein Auto von Vorteil. Wie kommt man nun am besten zur gesuchten Wohnung?

Ausdauervermögen ist bei der Suche von Vorteil

Suchen kann man natürlich immer auf den einschlägigen online-Portalen, wie immobilienscout24, immowelt, immonet oder Ebay Kleinanzeigen. Allerdings werden hier auch viele andere Menschen reinschauen. Es ist daher besonders wichtig, sich regelmäßig die neusten Angebote anzeigen zu lassen und im Fall der Fälle umgehend mit dem Anbieter in Kontakt zu treten. Die Konkurrenz ist hier natürlich sehr groß. Wer weniger Stress möchte, der kann aber auch aktiv nach leerstehenden Wohnungen Ausschau halten. Die Suche nach dem Verkaufszettel im Fenster ist sicherlich altmodisch, aber auch heute noch verbreitet. In Supermärkten gibt es meist eine Kleinanzeigentafel mit Angeboten aus der Umgebung. Nach wie vor werden auch in Zeitungen Wohnungen inseriert. Studenten sollten zudem immer an ihrer Uni (oder gleich an mehreren Unis, denn davon gibt es in Berlin allein drei Große) an entsprechenden Anzeigentafeln schauen, denn hier werden regelmäßig Nachmieter gesucht. Es kann auch nicht verkehrt sein, hier selbst aktiv zu werden und ein Gesuch anzupinnen.

Letzten Endes sollte man sich auch bei Fehlschlägen nicht entmutigen lassen. Oft dauert es eine Weile, bis man in Berlin eine Bleibe gefunden hat. Der Weg dorthin kann steinig sein, aber sobald dann endlich der lang ersehnte Einzug erfolgt, ist er meist genauso schnell vergessen.

Das Kino hat in Berlin eine lange Tradition. 1895 wurde in der Hauptstadt der erste Kinofilm in Deutschland gezeigt. In den 20er Jahren war Berlin eine der führenden Lichtspiel-Metropolen in der Welt. Heute ist die Situation weniger schön, viele Kinos sind in den vergangenen Jahren verschwunden. Umso erfreulicher ist es, dass die Yorck-Gruppe jetzt den Bau eines neuen Kinos angekündigt hat.

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Die Yorck-Gruppe betreibt in der westlichen Berliner City bereits eine Reihe von Kinos, so unter anderem das Kant Kino, den Delphi Filmpalast und das Cinema Paris. Mit einem Neubau soll Charlottenburg jetzt um ein weiteres Kino bereichert werden. Einziehen soll das Lichtspielhaus in jenem Gebäude, das bis vor einiger Zeit noch das Tagungszentrum „Eventpassage“ beheimatete und direkt neben dem Bahnhof Zoo steht.

Alleinstellungsmerkmale sind heute gefragt

Stellt sich zunächst einmal die Frage: Braucht Berlin und insbesondere die westliche City noch ein weiteres Kino? Schließlich gibt es in unmittelbarer Nachbarschaft schon einiges an Konkurrenz. Hier ist vor allem der erst kürzlich wiedereröffnete Zoo Palast zu nennen, der nur wenige Gehminuten vom geplanten Kino-Neubau entfernt sein wird. Im Gegensatz zu diesem soll das neue Kino allerdings kein Mainstream-Programm zeigen, sondern wird ausdrücklich als Arthouse-Kino beworben und somit eine Nische besetzen. Möglich sind laut Aussagen des Betreibers etwas Originalfassungen mit Untertiteln. Dass in Berlin Bedarf an fremdsprachigen Filmangeboten besteht, beweist seit etlichen Jahren ja auch das im Sony-Center am Potsdamer Platz untergebrachte CineStar Original.

Der Kino-Neubau könnte dann als Pendant zu diesem im Berliner Westen fungieren. Gemäß der Devise: „Klein aber fein“ sollen die einzelnen Säle auch nicht zu riesig ausfallen. Zwischen 36 und 160 Plätze sollen sie den Besuchern bieten, insgesamt sind 7 Kinosäle geplant. Da sich allerdings nur wenige Straßenecken entfernt auch die Astor Film Lounge befindet, deren Programm aus Filmklassikern besteht, bleibt mit Spannung abzuwarten, welche Nische der Neubau der Yorck-Gruppe in diesem Stadtteil besetzen wird.

Ein begrüßenswerter Trend nach langer Stagnation im Kino-Bereich

Stadt und Bewohner begrüßen das Vorhaben definitiv, denn in den vergangenen Jahren sind in Berlin viele alteingesessene Kinos zugrunde gegangen. Gerade am Kurfürstendamm mussten viele von ihnen dem Einzelhandel weichen. Der warf im Gegensatz zu den Kinos einfach höhere Gewinne ab, konnte dadurch auch die exorbitanten Mieten leichter verkraften. Manch einer erinnert sich vielleicht noch an das Kino im Marmorhaus. Heute befindet sich dort ein Bekleidungsgeschäft. Die ehemalige Filmbühne Wien wich einem Apple Store. Ein knappes Dutzend weiterer Lichtspielhäuser in diesem Stadtbezirk ereilte nach der Jahrtausendwende ein ähnliches Schicksal.

Wer in den 90er Jahren in Berlin ins Kino wollte, für den war die Gegend um den Bahnhof Zoo die erste Adresse. Heute ist davon kaum noch etwas zu spüren. Unlängst wollte ein Investor sogar das Gebäude des ehemaligen Gloria Palastes abreißen lassen, obwohl es unter Denkmalschutz steht. Umso mehr begrüßen die Berliner, das etwas von dem alten Flair wieder Einzug hält. Zusammen mit der Wiedereröffnung des Zoo Palastes im Jahre 2013 könnte der Kino-Neubau nun den Beginn dieses Revivals markieren. Auch die Stadtverwaltung freut sich über den Neubau, sieht in ihm eine Bereicherung des Kulturstandortes Berlin-West. Auch die Filmfördergesellschaft begrüßt das Projekt. Generell sei das Interesse am Kino in den vergangenen Jahren gestiegen, die Umsätze der Kinos hätten sich in den vergangenen 5 Jahren um 15 % erhöht, die Zahl der jährlichen Kinobesuche stieg um eine Million. Mit dem neuen Kino ist frühestens im Frühjahr 2017 zu rechnen.

Die Wasserstadt: Traditionsraum preußischer Industrien

Die Wasserstadt Oberhavel, auch Wasserstadt Spandau genannt, hat eine wechselvolle Geschichte hinter sich. Zu den Zeiten der alten Preußen war die Region rings um die Insel Eiswerder ein Zentrum der Militärindustrie vor den Toren Berlins – leicht zu erreichen, aber dennoch in sicherer Entfernung zur Wohnbevölkerung. Schon 1722 zog hier eine Waffenmanufaktur ein, im frühen 19. Jahrhundert wurden dann ein Feuerwerkslaboratorium und eine Pulvermühle angesiedelt. Aufgrund der durch die militärische Nutzung bereits gut ausgebauten Infrastruktur und der Nähe zum Wasser kamen nach der Gründung des Deutschen Reiches ab 1871 rasch weitere Industrien hinzu. Im Ersten Weltkrieg lief hier die Munitionsherstellung auf Hochtouren. Nach dem Ersten Weltkrieg kamen dann zunächst zivile Nutzer: Mineralöldepots und Getreidesilos wurden errichtet. In der Zeit des Nationalsozialismus stand die Rüstungsindustrie wieder im Vordergrund, unter anderem wurde in der Wasserstadt ein Flugzeugwerk aufgebaut. Nachdem die Militärindustrie nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs völlig verschwand, wurde das Areal als Lagerstätte zur Versorgung West-Berlins und als Standort für kleinere Betriebe sowie von der britischen Besatzungsmacht genutzt.

Foto: Tilman Kluge. Lizenz: Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

Foto: Tilman Kluge. Lizenz: Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

Die Wiedervereinigung: Leid und Chancen für die Wasserstadt

Mit der deutschen Wiedervereinigung fielen diese Nutzer jedoch schlagartig weg und das riesige Gelände begann brach zu liegen. Gleichzeitig hatte die Binnenschifffahrt ihr Bedeutungstief erreicht, die Speicheranlagen waren nutzlos geworden. Das Areal verkam in der Folge zum Tummelplatz für Graffiti-Künstler, Vandalen und Jugendgangs.

Gleichzeitig wurde in Berlin dringend neuer Wohnraum benötigt. Schon vor der Wende wurden in West-Berlin mehr Wohnungen nachgefragt, als eigentlich vorhanden waren. Im Zuge des Mauerfalls erwartete man nun einen regelrechten Ansturm an Wohnungssuchenden. Die Stadtverwaltung ließ daher keine Zeit verstreichen und stellte einen ambitionierten Bebauungsplan für die Wasserstadt auf: 12.000 Wohnungen sollten langfristig in dem verfallenden Gewerbegebiet entstehen.

Die Pläne schienen sich nicht zu erfüllen

Doch die erwartete Bevölkerungsexplosion blieb aus. Im Zuge der Desurbanisierung verringerte sich die Bevölkerungszahl der Hauptstadt sogar, in Berlin begannen Wohnungen leer zu stehen. Der Bebauungsplan für die Wasserstadt wurde daher 2003 im Umfang deutlich reduziert. Bei nunmehr 7.500 Wohnungen sollte jetzt Schluss sein, bis zum Jahr 2006 wurde auch davon nur etwa die Hälfte erreicht. Die Arbeiten gerieten ins Stocken. Die ehrgeizigen Pläne wurden nur zum Teil erreicht. Manch einer wähnte hinter dem Projekt schon ein Millionengrab.

Heute ist die ausgedehnte Wasserstadt ein zweischneidiges Schwert. Zum einen gibt es hier sehr schöne Gegenden mit aufwändig renovierten Gebäuden. Ein Paradebeispiel dafür ist die Insel Eiswerder. Im ehemaligen Feuerwerkslaboratorium können hier Eigentumswohnungen erworben werden, ein Großteil ist bereits verkauft. Die Makler konnten sich nach der Fertigstellung vor Anfragen nach den modernen Wohneinheiten in historischen Backsteinfassaden kaum retten.

Einige Teile der Wasserstadt verfallen noch immer

Am westlichen Havelufer, im Ortsteil Hakenfelde, sieht es weniger schön aus. Anwohner stören sich am fortschreitenden Verfall des ehemaligen Heeresverpflegungsamts und der dazugehörigen Speicher. Das Areal vermittelt den typischen Eindruck eines verwahrlosten Ortes. Mit zerschlagenen Fensterscheiben und herausgehebelten Türen stehen die Anlagen praktisch jedermann offen, sie sind gleichermaßen ein Anziehungspunkt für böswillige Vandalen wie für harmlose Zeitgenossen, „Geocacher“ und „Lost Place“-Jünger, die einfach nur ihre Freude am Nostalgischen haben. Dass es auch anders gehen kann, das belegen ganz ähnliche Speichergebäude nördlich von Eiswerder. Sie werden inzwischen als Lager von Speditionsfirmen genutzt, das anliegende Ufer wurde zur Promenade ausgebaut.

Ein neuer Frühling für die Wasserstadt zeichnet sich ab

Allerdings scheint es in letzter Zeit, als ob die Wasserstadt doch noch zu ihrem Recht kommen könnte. Der anhaltende Boom der Hauptstadt in den letzten Jahren hat jetzt auch wieder den Wohnungsbau belebt. Da in der Wasserstadt bereits alle Vorkehrungen für den Ausbau in die Wege geleitet worden waren und eine ausgebaute Infrastruktur vorhanden ist, ist es daher besonders problemlos, das Projekt nun auch zu einem Ende zu bringen. Private Investoren planen derzeit den Bau von Stadtvillen und Loftwohnungen.

Auch ungewöhnliche Konzepte sind vorhanden. So soll in einem verlassenen Industriegebiet ein Oldtimer-Zentrum entstehen. Im Fokus der Bauherren stehen heute vor allem exklusive Wohnlösungen für kaufkräftige Kunden. Im ursprünglichen Bebauungsplan aus den 90er Jahren waren dagegen vor allem Sozialwohnungen vorgesehen gewesen. Angesichts dieser Entwicklungen kann festgehalten werden, dass die Geschichte der Wasserstadt Spandau noch lange nicht zu Ende geschrieben ist. Auch in den kommenden Jahren dürfte sie noch einmal dramatisch ihr Gesicht verändern. Nun allerdings zum Besseren, wie es scheint.

Dank geht an die TopAsset Immobilien & Service GmbH und deren Beiträge zu den Immobilienpreise in Spandau

Wie hat Berlin sich doch in den letzten Jahren verändert! Ein Zeitreisender aus den frühen 90er Jahren würde sicherlich staunen, wenn er heute am Potsdamer Platz aussteigen würde. Dort, wo heute das Sony Center steht, war früher weit und breit nur eine Wüstenlandschaft zu sehen, die vom ehemaligen Todesstreifen der Berliner Mauer zeugte. Ein Besucher aus der Zeit um 1900 schließlich würde seine alte Heimat wohl kaum wiedererkennen können. Zu groß sind die Spuren, die das 20. Jahrhundert an Berlin hinterlassen hat.

Heutige Stadtentwicklung Berlins ist spätes Erbe der deutschen Geschichte

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Damit ist das Dilemma der deutschen Hauptstadt auch schon im Ansatz erklärt. Während andere europäische Großstädte seit dem 19. Jahrhundert weitestgehend statisch geblieben sind – Paris, London oder Rom haben sich lediglich in den Außenbezirken gewandelt, nicht aber in ihren charakteristischen Zentren – haben in Berlin die Zäsuren der vergangenen 100 Jahre immer wieder Umgestaltungen erzwungen und auf diese Weise das Stadtbild zu einer Synthese unterschiedlichster Stile gemacht. Um ihre „Welthauptstadt Germania“ zu schaffen, haben die Nazis hier rücksichtslosen Kahlschlag am historischen Stadtbild betrieben, fertig wurde am Ende davon kaum etwas. Der Bombenkrieg sorgte kurz darauf für eine weitere Ausdünnung der Bausubstanz.

Als wäre dies noch nicht schlimm genug gewesen, schlug die deutsche Teilung eine wüste Bresche mitten durch die Stadt, der ein weiterer Teil des historischen Berlins zum Opfer fiel. Im Osten schließlich gammelten die alten Gebäude munter vor sich hin, Reminiszenzen an den „bourgeoisen“ Lebensstil der wilhelminischen Eliten sollten über kurz oder lang zu Staub zerfallen und aus dem kollektiven Gedächtnis verschwinden. Stattdessen gab es Plattenbauten (aber die gab es auch im Westen!), sozialistischen Realismus und einen Fernsehturm, der heute mehr für Berlin steht als alles andere. Nach der Wende kam dann der Bau-Boom, nochmals angekurbelt durch die Rückkehr der Bundesregierung nach Berlin zur Jahrtausendwende. Bürokomplexe und Luxusappartements schossen wie Pilze aus dem Boden, die Stadt erlebte einen neuen Frühling.

Alteingesessene Bewohner sind vielerorts die Leidtragenden

Die aktuelle Stadtentwicklung in Berlin und die damit einhergehenden Probleme können daher generell als Spätfolgen der deutschen Teilung angesehen werden. Dies gilt nicht zuletzt für die Viertel im Osten, wie Friedrichshain oder Prenzlauer Berg. Zu DDR-Zeiten gab es hier günstigen Wohnraum in alten Mietskasernen, Kneipen an jeder Ecke und reihenweise heruntergekommene Patrizierhäuser aus einer anderen Epoche. Letztere waren besondere Stiefkinder der Regierung, erfreuten aber umso mehr die Hausbesetzer. Auch in der Nachwendezeit blieb der Charakter dieser Bezirke weitestgehend erhalten, hinzu kamen Szenetreffpunkte, ein unbeschwertes Nachtleben kehrte zwischen den maroden Fassaden ein.

Ein Tummelplatz für Studenten, Alternative und Träumer, daneben natürlich immer noch die Alteingesessenen, die einfach „schon immer“ hier wohnten. Ihre unmittelbare Nähe zum Stadtzentrum machen diese Bezirke heute aber auch interessant für wohlhabende Hinzugezogene und Investoren. Mit der steigenden Nachfrage steigen auch die Mieten. Das Wort „Gentrifizierung“ ist in aller Munde. Probleme sind da vorprogrammiert, wie unlängst wieder der Brennpunkt Rigaer Straße bewiesen hat.

Die Neuankömmlinge lassen sich in die alten Kieze zum Teil auch schwer integrieren. Wer nicht nach Berliner Mundart redet, der wird hier schnell scheel angesehen. Hier eine Lösung zu finden, die alle Beteiligten gleichermaßen zufrieden stellt, wird eine große Herausforderung für die Politik bleiben. Berlin als Magnet der deutschen Binnenmigration, auch dies ein Resultat der deutschen Teilung. Gut, West-Berlin erfreute sich bereits vor dem Mauerfall einer gewissen Beliebtheit. Nach Ost-Berlin verschlug es im Gegenteil kaum jemanden freiwillig, die meisten sehnten sich eher danach, von hier endlich mal verschwinden zu dürfen. Als Nebeneffekt der Gentrifizierung der östlichen Mitte werden heute junge und einkommensschwache Menschen zudem immer mehr in die Randbezirke der Großstadt gedrängt.

Alte Bausubstanz profitiert von der Entwicklung

Ein erfreulicher Trend in der aktuellen Stadtentwicklung ist dagegen die Pflege alter Bausubstanz. Historische Villen in Berlin liegen bei kaufkräftigen Neu-Berlinern voll im Trend. So manche Stadtvilla aus der Gründerzeit erstrahlt heute in neuem Glanz, nachdem sie jahrzehntelang ein Schattendasein fristen musste. Dies gilt besonders für den Osten. Vor allem freut die Interessenten hier, dass die Bauwerke, wenn auch der Putz bröckelt, noch Größtenteils im Originalzustand vorhanden sind. Im Osten waren schlicht kein Geld und Material vorhanden, um ausufernde bauliche Veränderungen vorzunehmen.

Natürlich musste der ein oder andere Hausbesetzer vor dem Besitzerwechsel ausziehen. Es handelt sich eben um zwei Seiten einer Medaille. Demgegenüber stehen aber die ungezählten Gebäude, die gerade im Osten weiter vor sich hingammeln. Hier ist Handlungsbedarf dringend geboten, bevor die Bausubstanz vollends verkommt und ein weiteres Stück des historischen Berlins unwiederbringlich in der Versenkung verschwindet.

Relikte der DDR werden aus dem Stadtbild getilgt

Eine weitere städtebauliche Frage ist der Umgang mit dem architektonischen Erbe der DDR. Wenn in einigen Jahren das neue Stadtschloss fertig gestellt ist, so wird es so sein, als hätte es nie einen „Palast der Republik“ gegeben. Ein aus der Vergangenheit kommender Wilhelm II. würde auf den ersten Blick vielleicht gar keinen Unterschied bemerken, ein Walter Ulbricht fassungslos in Ohnmacht fallen. Dass der Schlossneubau kein Wiedererstarken des preußischen Militarismus markiert, sondern lediglich dem Wunsch nach einem historisch akkuraten Stadtbild entspricht, das würde ihm gegen den Verstand gehen.

Gut, die Bauten der 60er und 70er Jahre galten damals als hochmodern. Allerdings waren sie eben auch nicht mehr, als eine architektonische Modeerscheinung. Heute empfindet man sie salopp gesagt als hässlich. Dennoch wäre es nicht ratsam, im Zuge einer „damnatio memoriae“ alles auszutilgen, was an den untergegangenen realsozialistischen Staat erinnern könnte. Er ist nun einmal ein Teil der deutschen Geschichte und sollte seinen Platz in der Erinnerung haben, mag sie nun negativ oder positiv sein, das ist hier nicht Gegenstand der Debatte. Kommenden Generationen könnte sonst das Verständnis der Vergangenheit unmöglich gemacht werden, wenn sie gar keinen greifbaren Bezug mehr vor Augen haben.

Angebot an bezahlbarem Wohnraum nimmt ab

Abseits dieser Frage ist noch immer die blanke Wohnungsnot ein ungelöstes Problem der Hauptstadt. Von Jahr zu Jahr zieht die Hauptstadt knapp 40.000 neue Bewohner an. Für sie bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist die große Aufgabe der nächsten Jahre. Erschwerend kommt dabei hinzu, dass heute ganz andere Ansprüche an den Wohnraum gestellt werden als früher. Mit einem Plattenbau möchte sich heute kaum noch jemand abspeisen lassen. Ebenso wenig wollen die Leute ihr Badezimmer im Treppenhaus aufsuchen müssen. Auch die Sanierung von Altbauten steht daher vor Herausforderungen.

Berlin bald nicht mehr wieder zu erkennen

Insgesamt kann festgehalten werden, dass das Stadtbild der deutschen Hauptstadt relativ eklektisch ist. Eine Vielzahl von Stilen und Formen unterschiedlichster Epochen existiert nebeneinander. Dies erklärt sich aus der deutschen Geschichte. Daneben besteht im Moment die Tendenz, dass das alte Stadtbild als Resultat der deutschen Teilung mehr und mehr verschwindet. Dies hat positive als auch negative Seiten. Der Sanierung von Altbauten steht der Verlust des nostalgischen, aber eben auch des abgewohnten Stadtbildes der Nachwendezeit gegenüber, welches prägend für die Jugendzeit einer ganzen Generation war. So schmerzlich dieser Wandel auch ist, er ist nicht aufzuhalten. Eine wichtige Aufgabe der Politik wäre es aber, ihn für alle erträglich zu gestalten.

Seit einigen Jahren schon werden in Berlin reihenweise Luxusimmobilien aus dem Boden gestampft. Dieser Trend spitzte sich in letzter Zeit sogar noch zu. Allein im Jahr 2015 wurden in Berlin mehr als 500 Immobilien über 750.000 Euro verkauft. Eigentumswohnungen sind dabei besonders beliebt. Neubauten und sanierte Altbauten in schöner Lage stehen bei den Interessenten gleichermaßen hoch im Kurs. Aktuell besonders begehrt sind unter anderem die im stalinistischen Stil errichteten Monumentalbauten entlang der Karl-Marx-Allee.

Starke Nachfrage besteht auch im Bezirk Prenzlauer Berg. Weiterhin hoch im Kurs stehen Immobilien in Zehlendorf oder im Grunewald. Der einstige Ost-West-Gegensatz wird dabei immer mehr verwässert, für ausländische Interessenten besitzt er ohnehin keine Bedeutung. Das zieht die durchschnittlichen Quadratmeterpreise nach oben. Waren 2014 noch im Schnitt 2700 Euro je Quadratmeter zu berappen, wenn man sich eine Eigentumswohnung leisten wollte, so sind es 2015 schon 3500 Euro. Zum Vergleich: Vor 10 Jahren kostete der Quadratmeter in Berlin im Schnitt noch 1750 Euro, vor 5 Jahren waren es 2000 Euro.

Wie kam es zu diesem Trend?

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Was sind die voraussichtlichen Auswirkungen dieser Entwicklung und wo liegen ihre Gründe? Grund für diesen Trend ist nicht zuletzt die zunehmende Attraktivität der deutschen Hauptstadt, sowohl bei den Deutschen selbst als auch international. Es siedeln sich inzwischen immer mehr wohlhabende Leute aus dem Ausland in der deutschen Hauptstadt an. Sie nehmen auch solche Immobilien gerne mit Kusshand, für die die Deutschen nicht mehr in die Tasche zu greifen bereit sind. Russische Oligarchen, englische Banker, saudische Ölprinzen, chinesische Unternehmer und italienische Designer zieht es nach Berlin.

Viele Menschen kaufen eine Immobilie aber nicht unbedingt, um darin zu wohnen, sondern weil sie sie als Wertanlage betrachten. Diese Erscheinung hat im Moment besonders Konjunktur. Die Zinsen sind mittlerweile auf einem Tiefstand und auch bei den Edelmetallen ist in letzter Zeit keine überragende Wertsteigerung mehr zu verzeichnen. Die Quadratmeterpreise in der deutschen Hauptstadt entwickeln sich dagegen seit Jahren nur eine Richtung: Steil nach oben. Hinzu kommt, dass mit dem niedrigen Leitzins auch die Kredite äußerst billig geworden sind. Kaum jemals zuvor konnte man so günstig an Geld kommen wie heute. Die Hemmschwelle einen Immobilienkredit aufzunehmen, ist daher deutlich gesunken.

Befindet sich Berlin in einer Immobilienblase?

Die Verlockung günstiger Immobilienkredite kann aber auch tückisch enden. Sobald die Wirtschaft wieder Fahrt aufnimmt, werden auch die Zinsen wieder ansteigen. Wenn in 10 oder 15 Jahren die Zinsbindung der heute aufgenommenen Kredite ausläuft, können für die Kreditnehmer ungeheure Mehrkosten entstehen. Abschließend stellt sich die Frage, wie gerechtfertigt diese Preise noch sind. Steckt Berlin schon mitten in einer Immobilienblase, wie Experten in diesem Jahre zunehmend zu warnen pflegen?

Einerseits sind die Quadratmeterpreise in der Hauptstadt zwar inzwischen hoch, aber sie sind im bundesdeutschen Vergleich nicht dramatisch. In Hamburg werden ähnliche Preise aufgerufen, in Stuttgart oder München ist Wohneigentum sogar noch einmal deutlich teurer. Die Quadratmeterpreise in Berlin liegen damit zwar jetzt über dem bundesdeutschen Durchschnitt, aber eben auch nicht höher als in den anderen „hippen“ Metropolen der Republik. Dies dürfte aber für eine Hauptstadt, welche sich zudem mehr und mehr zur Weltstadt auswächst, auch keine verwunderliche Erscheinung sein. Die Entwicklung führt vielmehr vor Augen, wie billig Wohnraum in Berlin eigentlich in der Vergangenheit gewesen ist.

Wie lange wird sich der Preistrend noch fortsetzen?

Allerdings müssen die Immobilienpreise auch in Relation zu den durchschnittlichen Einkommen einer Region gesehen werden. Und in Berlin ist die Preissteigerung wirklich exorbitant. In München oder Stuttgart sind die Durchschnittslöhne nun mal höher, von London gar nicht zu sprechen. Aus dieser Perspektive ist die ganze Entwicklung in der Tat bedenklich. Eine gewisse Sättigung scheint zudem erreicht worden zu sein. Ziehen die Preise noch mehr an, so dürfte das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sich bald ins Negative verkehren. Stagnierende oder sogar wieder leicht sinkende Preise werden daher langfristig zu erwarten sein.